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06
年
中
国
商
业
地
产
大
事
回
眸
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已经过去的06年，中国商业地产发生了巨大的变化，很值得我们总结和梳理——
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◆网点建设纳入城规
商务部《城市商业网点管理条例(草案)》重点要求城市商业网点分布，更为具体地纳入城市总体规划中，商业主管部门将参与规划制订与实施，这是商业地产发展的政策环境将趋于规范的一个良好开端。
同时，该《条例》要求对大型商业项目举行强制性的听证，这将对盲目开发商业地产的势头有所遏制。尤其对地方政府以招商引资为由、不加节制上项目的冲动，可进行有效约束。
◆“产权式商铺”遭冷落
近两年大行其道的产权式分割商铺，现在受到了冷落。原因是这种模式常被部分开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响。
与此同时，物美自05年先后在北京、杭州等地购买或自建商场物业，家乐福也开始了在北京开发自有物业的进程。由此可见，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。
◆大开发商纷纷挺进
知名开发商向商业地产领域战略转型，加大商业地产投资力度，这成了06年整个行业的新特点。SOHO率先宣布今后三年内不再开发住宅项目，进而转战商业地产；和黄耗资超过46亿元人民币购入上海浦东陆家嘴大幅商业地块；“国美系”与国内商业地产领军企业万达结成战略伙伴，在北京丰台国美商都中，实质性合作也已展开。
由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发企业将面临退市压力。有专业机构统计，2006年仅北京市场就有接近500万平方米的商业项目争夺客户资源。商业物业供大于求态势明显，市场租金整体下滑，招商情况不甚理想，项目开业进度受阻，资金实力有限的中小开发商更为被动，因此纷纷萌生退意。去年在长沙等地，万达集团已开始着手收购一些中小公司开发的商业项目。
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文/吴尚吉
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◆优质项目获青睐
与素质参差不齐而遭遇资金瓶颈的商业项目相比，部分开发成熟。经营状况良好的物业，更容易得到资本青睐。2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款。据了解，其他银行也在积极规划推出类似产品。
2005年年底，广州越秀率先在香港发行REITs，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河。随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的成功，今年REITs境外上市将成为潮流。同时，包括摩根斯坦利在内的国际知名投资银行，也正在
酝酿对中国优质商业物业进行大规模的收购行动。同时不容忽视的是，国内银行对商业物业开发的贷款控制将更趋严格，素质较差物业将难以获得资金支持，部分大中城市新上马的商业项目数量已明显下降。社区购物中心成热点过去两、三年里，国内商业项目开发多以商业街、大型MALL为主，而且基本扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全现象严重。随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少物业经营难以为继。商业巨无霸项目开业后的艰难经营境况，更让开发商的决策趋于谨慎。各种迹象表明，06年起，规模适中、符合市民实际需要的社区购物中心，成了新的开发热点。今后，政府部门也将重点鼓励开发社区购物中心项目。专业服务受重视
随着市场竞争压力的加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向倚重专业机构的支持。商业地产专业人才的短缺一下成了制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型中高级人才十分紧俏，政府和行业组织将会加强行业标准化建设与人才培养。
附：
◆房地产行业2007年投资策略
“人口红利”创造了大西洋经济和东亚奇迹，正在创造中国奇迹，中国“人口红利”（婴儿潮带来的额外源泉）将持续到2020年。人口红利带来了强大的劳动力和全球竞争力，中国最大的房屋需求、股票涨幅将在这一代婴儿潮手中产生。以“家”为核心文化使国民乐于“购房置业”，“勤俭持家”和“社会保障制度缺失”也使储蓄率高企，城市化加速世界领先推动强大的住房需求；而投资房地产风险收益比更优，抵押贷款也强力支撑住房消费；中国人均GDP1750美元正是住房消费高速发展和平稳增长期。诸多因素拉开了未来20年中国房地产业的黄金发展期。人民币升值背景下中国被动增加大量外汇储备，投放大量基础货币致流动性过剩。发达国家诸如日本等国家本币升值过程中曾带来房价股价巨幅增长，房地产与股票资产长期同向增值，核心都市圈房价涨幅最大。中国工业化城市化还有时日，在人民升值周期之始，房地产价格主要体现为生产要素和普通消费品特征，投资品特征还不明显，其资产重估才刚刚开始。未来3-5年内若人民币升值30-50%，房地产股票一定还会有出色表现，其价值重估才刚刚开始。
预计未来国家调控房地产市场将以长期完善住房保障制度和中期完善税收调节手段为目的。国家宏观调控已使部分开发商资金紧绷，加速了行业整合，上市公司资产负债率远低于行业水平，在行业整合中优势凸显，为优势公司提供了历史性发展机遇。房地产优势公司在未来10年或更长的时间里是最赚钱的公司，一批有资金、品牌、资源、市场整合优势的优质上市公司的市场占有率和市值将迅速提升，在这一黄金时代里将铸造一批地产蓝筹。
与国际估值相比，中国房地产蓝筹及优势公司的价值明显低估。强力推荐如下万科、招商地产、泛海建设、金地集团、保利地产和冠城大通等等房地产龙头公司和优势公司。
（信息来源：中投证券）
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